Mietrecht & WEG-Recht
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In ständigem Wandel:
Mietrecht - für Mieter und Vermieter
Zahlreiche gesetzliche Vorschriften und Gesetzesänderungen, insbesondere aber eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Gerichtsentscheidungen, machen die Beratung durch einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt für Vermieter und Mieter gleichermaßen erforderlich und unerlässlich, wenn es zu Streitigkeiten kommt.
Deshalb kommt im Mietrecht der Kenntnis und dem Verständnis der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ganz besondere Bedeutung bei der erfolgreichen Durchsetzung von Vermieter- und Mieterrechten zu. Es vergeht kaum ein Monat, in dem nicht eine richtungsweisende Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu praxisrelevanten Themen im Mietrecht wie Betriebskostenabrechnung, Heizkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung und Kündigung ergeht. Aber auch die örtlichen Instanzgerichte prägen durch ihre Rechtsprechung das Mietrecht.
Bereits eine frühzeitige Beratung und Vertretung bei den Mietvertragsverhandlungen, beim Mietvertragsabschluss, bei der Mietvertragsdurchführung und bei der Mietvertragsbeendigung zahlen sich im Mietrecht aus – für Vermieter und Mieter. Gerade in Anbetracht der zumeist langen Vertragsdauer.
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Sie möchten eine Betriebskostenabrechnung überprüfen lassen? Ihre Mieter zahlen Ihren Mietzins nicht? Zu diesen und anderen Themen beraten wir Sie kompetent und ausführlich. Rufen Sie uns einfach an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
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Unsere Philosophie
Verhandlung oder Durchsetzung - immer eine Abwägung wert
Ein guter Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sollte immer im Blick haben, dass es sich um lang andauernde Rechtsbeziehungen handelt. Das bringt immer die Notwendigkeit einer Abwägung mit sich:
Lohnt es sich, die Rechtsposition bis ins Äußerste auszureizen? Das kann bei einem völlig zerrütteten oder bereits beendeten Mietverhältnis durchaus das vom Mandanten vorgegebene Ziel sein. Dann muss – notfalls bis in die letzte Instanz – gestritten werden.
Manchmal soll oder muss das Verhältnis aber fortgesetzt werden. Dann ist es sinnvoll, mit der Gegenseite, dem Gegenanwalt oder über das Gericht einen tragfähigen Vergleich auszuhandeln.
Im Überblick
Unsere Leistungen im Mietrecht
Mietminderung
Wir unterstützen Sie, wenn aufgrund von Mängeln der Mietsache eine Minderung des Mietzinses in Betracht kommt, oder ihr Mieter zu Unrecht die Miete mindert.
Kündigung des Mietverhältnisses
Aus verschiedenen Gründen kann eine Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt sein. Wir beraten und unterstützen bei allen Fragen rund um die Kündigung.
Die Eigenbedarfskündigung
Sie wollen Ihre vermietete Wohnung selbst nutzen. Wir unterstützen Sie bei der Eigenbedarfskündigung, denn hier sind einige Fallstricke zu beachten.
Streit um die Betriebskosten-Abrechnung
Ihnen erscheinen die abgerechneten Nebenkosten zu hoch. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung von spezialisierten Anwälten überprüfen.
Die Räumungsklage
Ihr Vermieter hat beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage erhoben oder sie wollen als Vermieter eine entsprechende Klage erheben. Dazu stehen Ihnen bei uns erfahrene Anwälte zur Seite.
Ist die Minderung der Miete tatsächlich gerechtfertigt?
Mietminderung
Dem Mieter steht das Recht zur Vornahme einer Mietminderung somit kraft Gesetzes zu. Dies bedeutet, dass der Mieter zur Mietkürzung berechtigt ist, ohne dieses Recht vorher einklagen oder dem Vermieter gegenüber vorab ankündigen zu müssen. Allerdings kann der Mieter von seinem Mietminderungsrecht nur dann Gebrauch machen, wenn er den Mangel dem Vermieter gegenüber auch tatsächlich angezeigt bzw. diesen gerügt hat (Mängelrüge).
Die Frage, wann ein Mangel, d.h. nach der Rechtsprechung des BGH eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustands des Mietobjekts vom Soll-Zustand, tatsächlich vorliegt, ist manchmal gar nicht so einfach zu beurteilen.
Außerdem berechtigt nicht jeder Mangel den Mieter zur Vornahme einer Mietminderung. Diese ist nur dann zulässig, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vollständig aufhebt oder wenigstens mindert.
Schließlich ist auch die Höhe einer zulässigen Minderung oft Streitgegenstand. Bei einer überhöhten Minderung droht sogar das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges.
Bei Klärung all diesen Fragen empfiehlt sich daher eine rechtzeitige Kontaktaufnahme zu einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Wenn sich die Wege trennen
Kündigung des Mietverhältnisses
Sie haben eine Kündigung erhalten oder wollen eine aussprechen? In beiden Fällen ist die Unterstützung von einem erfahrenen Rechtsanwalt oftmals notwendig, um sein Recht durchsetzen zu können. Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Kündigungsformen.
Die ordentliche Kündigung
Das Aussprechen einer ordentlichen Kündigung muss sehr gründlich erfolgen. Bereits kleinste Fehler werden bestraft, da die Kündigung in der Folge meist unwirksam ist. Es müssen auch bei ordentlichen Kündigungen Fristen eingehalten werden und der Inhalt muss sehr bestimmt sein.
Die fristlose außerordentliche Kündigung
Das Gesetz gewährt beiden Parteien auch das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist nach § 543 BGB, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt, dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Vertragspartners, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Sonderfall der ordentlichen Kündigung
Die Eigenbedarfskündigung
Der Leitsatz des BGH lautet hier folgendermaßen: Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 573 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat (NJW 1988, 904).
D.h. der Vermieter muss ernsthafte und nachvollziehbare Gründe haben, die Wohnung für sich selbst bzw. Angehörige seiner Familie zu nutzen. Nicht benötigt hingegen ist das Vorliegen eines Notfalls, eines Mangels oder einer Zwangslage (BVerfG, NZM 2015, 161).
Ein häufiger Streitfall
Streit um die Betriebskosten-Abrechnung
Dabei ist aber zu beachten, dass der Begriff “falsch” sehr relativ zu verstehen ist. Häufig zeigt das richtige Ergebnis einer Neuberechnung keine große Abweichung zum angerechneten Betrag. Die Abrechnung weicht dann vielleicht um 1,50 € ab, ist aber dennoch falsch. Insoweit ist es allein aus prozessökonomischen Gründen nicht unbedingt sinnvoll, einen Rechtsstreit vom Zaun zu brechen. In Anbetracht der Kosten eines Rechtsstreits ist der Aufwand vollkommen unwirtschaftlich.
Gerade bei einem neuen Mietverhältnis empfiehlt es sich aber, die erste Abrechnung auf “Herz und Nieren” zu prüfen, um sicher zu stellen, dass alles richtig abgerechnet wurde. Denn das Schema, nach dem ein Vermieter seine Abrechnungen erstellt, wird er auch in Zukunft beibehalten.
Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Prüfung der Abrechnung finanziell sinnvoll ist, erkundigen Sie sich gerne vorab unverbindlich bei uns, wie hoch die Kosten einer Prüfung liegen.
Sonderfall der ordentlichen Kündigung
Die Räumungsklage
Zieht der Mieter nach erfolgter Kündigung nicht aus, so kann der Vermieter durch die Räumungsklage eine gerichtliche Entscheidung und anschließende Vollstreckung zur Räumung der Mietsache erwirken – soweit die Klage erfolgreich ist. Ist dies der Fall, erfolgt durch den Gerichtsvollzieher eine Zwangsräumung.
Vermieter ziehen eine Räumungsklage oft wegen nicht gezahlter Miete in Erwägung. Um den finanziellen Schaden durch Mietrückstände zu minimieren, verbleibt dem Vermieter die Räumungsklage als letzte Instanz, soweit der Mieter nicht freiwillig nach erfolgter Kündigung auszieht.
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